LOCAÇÃO POR APLICATIVO

Direito ao Sossego ou Direito à Propriedade

Entenda o que diz a Jurisprudência

Foto: Condomínio Residencial

Escrito por: Hido Alves (hidoalves.adv@gmail.com)

Editorial: Redação

A locação por temporada está regulamentada na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e trata-se de uma atividade lícita presente em nossa legislação há um bom tempo. Com o advento das plataformas digitais como Airbnb e Booking, o exercício desse negócio tornou-se mais fácil e obteve um crescimento exponencial. Nesse sentido, o aumento do negócio fez com que os condomínios residenciais também começassem a enfrentar problemas com a segurança e o sossego, já que a alta rotatividade e os casos de má conduta de alguns inquilinos se tornaram verdadeiros transtornos para os outros proprietários.

Dadas as circunstâncias, inúmeras ações judiciais foram protocoladas para decidir sobre o assunto, tanto por condomínios que passaram a proibir as locações através das convenções, como por proprietários que não concordavam com essas proibições, reivindicando a liberdade de usufruto de seus bens. Um caso concreto de uma proprietária que subdividiu os quartos e ofereceu várias locações no Airbnb chegou ao STJ, e a 4ª Turma entendeu que a proibição para locação por temporada definida na convenção daquele condomínio estava válida. Usou-se como uma das justificativas a proteção do direito ao sossego, à segurança e à saúde, previstas no art. 1.277 do Código Civil.

Então, qual a problemática disso tudo? 

A Constituição Federal estabelece em seu art. 170 o princípio da função econômica da propriedade. Nesse mesmo sentido, os artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil dispõem que o proprietário pode usar, gozar e dispor livremente de seu bem imóvel. Por fim, a Lei do Inquilinato deixa claro a legalidade do negócio no país, todos instrumentos legais hierarquicamente superiores às convenções. Contudo, a decisão gerou um impacto significativo, e várias convenções de condomínios foram reformadas proibindo a atividade, com base na decisão do STJ. Os proprietários que dependiam da renda para sobrevivência continuaram lutando judicialmente contra as proibições, e desde então inúmeras discussões se voltaram para o assunto.

Desde então, inúmeras decisões têm repetido o entendimento sobre o assunto, principalmente quando o condomínio é residencial. Embora o STJ tenha acatado a legalidade da convenção em alguns casos, ainda não se pode dizer que essa regra é válida para todos. A expectativa é que o entendimento passe a ser usado de forma pacífica. Contudo, a decisão do STJ não criou regra obrigatória, havendo ainda muitas controvérsias na própria jurisprudência e doutrina.

Nessa hora, é muito importante o condomínio ficar atento às regras e à legalidade da convenção no caso de optar por proibir ou limitar o negócio, dentre outras providências, como a proibição do acesso às áreas de lazer, convidados e limite de inquilinos. Recomenda-se como alternativa disciplinar o tema na convenção, mas não proibi-lo totalmente, prevenindo para que esteja sempre em conformidade com a lei vigente e evite problemas e prejuízos ainda maiores.

20 de setembro de 2023