DUE DILIGENCE - URBANA

Conheça as etapas para uma boa advocacia preventiva registral

Foto: Condomínio Residencial

Escrito por: Hido Alves (hidoalves.adv@gmail.com)

Editorial: Redação

A advocacia preventiva no direito imobiliário registral envolve a realização de uma due diligence de imóveis urbanos para garantir a transparência e a segurança nas transações imobiliárias. Esse processo abrange a análise minuciosa de documentos relacionados ao imóvel em questão e às partes envolvidas na transação. A due diligence é essencial para mitigar riscos e assegurar a conformidade legal em todas as etapas do processo.

O procedimento de due diligence para um imóvel urbano abrange as seguintes etapas:

1 - Mapeamento da Transação Imobiliária: 

Nesta fase, o advogado deve identificar o tipo de transação imobiliária a ser analisada e, com base nisso, direcionar a auditoria de acordo com a situação apresentada. Dependendo do que for mapeado, podem surgir mais documentos a serem levantados na segunda fase. Portanto, é de extrema importância analisar cuidadosamente o tipo de imóvel, as partes envolvidas e os documentos necessários.

2 - Levantamento do Material de Análise: 

Essa segunda fase, talvez a mais desafiadora, envolve a busca ativa dos documentos necessários após identificá-los. É crucial entender de onde os riscos do negócio podem surgir, tornando a pesquisa minuciosa. Nesse sentido, é imperativo que a documentação seja completa e não falte nada. Alguns exemplos dos documentos essenciais incluem.

(Essa documentação é exemplificativa, dependendo de onde o imóvel urbano esteja localizado, loteamentos, condomínios, ZEIS... outros documentos devem ser levantados).

Documentação Relativa ao Imóvel:

• Verificação da certidão de propriedade, seja uma transcrição pré-1976 ou uma matrícula pós-1976.

• Certidão de débitos de tributos municipais e federais relacionados ao imóvel.

• Certidão de débitos de outras taxas vinculadas ao imóvel, como taxas de lixo e gás.

• No caso de imóveis em condomínio, é fundamental verificar os débitos condominiais, com a certidão assinada pelo síndico e anexada à ata registrada que comprova a eleição do mesmo.

• Certificação de que o imóvel não está localizado em áreas sujeitas a desapropriação, tombamento ou próximas a imóveis tombados.

• Certidão de regularidade ambiental.

• Análise da planta, memorial descritivo e topografia para identificar irregularidades no tamanho e nas características do imóvel (se for condomínio, solicitar cópia do regimento interno).

• Verificação do alvará de construção ou do habite-se.

Documentação Relativa às Partes (Pessoa Física e/ou Jurídica):

• Obtenção de certidões de distribuições cíveis estaduais e federais.

• Obtenção de certidões de distribuições criminais estaduais e federais.

• Obtenção de certidão de distribuições trabalhistas, abrangendo tanto processos em fase postulatória quanto em fase de execução.

• Obtenção de certidões de distribuições do juizado.

• Obtenção de certidões do cartório de protesto, considerando o local de residência da parte, no caso de pessoas físicas, e o local da empresa e dos sócios, se for pessoa jurídica.

• Realização dos mesmos procedimentos de pesquisa nos nomes das partes, da empresa e de seus sócios no CPC e SERASA.

• Emissão de guias de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

• Entrevista com os confinantes, cujos relatos devem estar de preferência identificados com RG e CPF, ou, no mínimo, telefone ou e-mail.

• Análise conjugal para verificar o tipo de comunhão, anuência e participação proprietária.

• Certidão de existência de procedimento de falência, se a parte for pessoa jurídica.

• Declaração de participação societária, se a parte for pessoa jurídica.

• Certidão negativa de tributos federais para verificar débitos de FGTS e previdenciários, se a parte for pessoa jurídica.

Observação: Algumas certidões e pesquisas devem abranger um período não inferior a 10 anos.

3 - Análise de Documentação: 

Todo o material levantado deve passar por uma análise minuciosa e criteriosa, de acordo com o conhecimento do advogado. Nesta fase, o advogado deve identificar os principais riscos ou fatores que podem impedir ou anular o negócio. Para uma análise precisa e segura, os riscos devem ser apresentados em escalas, ou seja, mesmo aqueles que aparentam ter pouco poder de modificação negocial devem ser destacados.

4 - Emissão do Parecer Técnico: 

Após concluir todas as etapas mencionadas anteriormente, o advogado deve apresentar um parecer técnico contendo todas as informações levantadas. Esse parecer deve incluir uma opinião profissional sólida e segura com base no que foi verificado. A habilidade de entrelaçar informações e visualizar possíveis cenários são características-chave de um bom parecer técnico. Seguir essas etapas e apresentar uma conclusão técnica e eficiente é fundamental para garantir que a due diligence tenha sido executada com sucesso.

A due diligence de imóvel urbano desempenha um papel crítico na advocacia preventiva no direito imobiliário registral. Ao seguir as etapas detalhadas, os profissionais jurídicos podem identificar potenciais riscos, irregularidades e pendências legais que podem afetar as transações imobiliárias. A importância desse processo reside na minimização de riscos, na garantia da conformidade legal e na proteção dos interesses das partes envolvidas, contribuindo para tornar as negociações imobiliárias mais seguras e transparentes.

 06 de novembro de 2023