HERDEIRO PODE USUCAPIR BEM DE HERANÇA?

Confira a possibilidade e os meios de se prevenir

Foto: Condomínio Residencial

Escrito por: Hido Alves (hidoalves.adv@gmail.com)

Editorial: Redação

Para compreender a viabilidade da usucapião em casos de heranças, é fundamental elucidar o conceito de usucapião. Trata-se do direito adquirido por alguém que, ao atender aos critérios específicos, pode pleitear a propriedade de um bem imóvel, preenchendo requisitos como a posse ininterrupta por 15 anos ou mais e o exercício da posse com ânimo de dono, sem oposição de terceiros, independentemente de título e boa-fé.

Então, surge a pergunta: "É possível aplicar a usucapião a bens de herança, considerando que a herança já possui uma divisão legal?" 

A resposta é sim. Vejamos os motivos. 

É comum depararmos com situações em que irmãos herdam um imóvel dos pais, e apenas um continua residindo no bem, muitas vezes porque os outros já possuem suas próprias residências. Nesses casos, o herdeiro que permanece no imóvel pode adquirir o direito total sobre o mesmo se os demais herdeiros ficarem inertes a essa posse, criando um cenário no qual o possuidor preenche todos os requisitos para uma usucapião extraordinária. Dessa forma, se o herdeiro possuidor habitar o imóvel por 15 anos sem oposição dos demais, ele pode dar início a uma ação de usucapião para adquirir a parte dos outros herdeiros sobre o imóvel da herança. Pelo menos, esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que considera possível a usucapião de bens de herança quando a posse é exclusiva, ininterrupta e sem oposição dos demais herdeiros (REsp 1.631.859).

Agora, como evitar que um familiar possa usucapir completamente um imóvel de herança? 

Em tais casos, algumas estratégias podem ser adotadas para evitar uma possível usucapião de bens de herança. Para isso, é necessário compreender como se constrói o direito de usucapir, o qual, como já mencionado, depende do preenchimento de requisitos específicos. Nesse sentido, imagine o requisito do "animus domini": para retirá-lo, bastaria elaborar um contrato de aluguel, exigindo que aquele que possui o bem pague um valor equivalente a parte dos demais donos do imóvel. No entanto, se houver oposição, pode-se entrar com uma ação de arbitramento de aluguel para evitar uma posse tranquila e sem oposição. Outra opção é dividir o imóvel, exercendo a posse em conjunto, compartilhando o pagamento de impostos, recebendo encomendas e permanecendo de alguma forma. Também é viável conceder um Direito Real do imóvel ao possuidor, com uma cláusula específica que o titular se opõe à usucapião daquele que detém a posse. Esse documento deverá ser devidamente registrado em cartório. Por fim, colocar à venda as partes da herança é uma alternativa, permitindo que aquele que deseja adquirir a propriedade total do imóvel pague por ela.

Apesar do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, ainda existem divergências entre os operadores do direito, refletindo a necessidade de equilibrar a proteção da propriedade e do direito à herança com o princípio da função social da propriedade e a manutenção do imóvel. Este é um tema complexo que requer atenção e orientação jurídica adequada, especialmente em situações envolvendo propriedades de herança.

 28 de setembro de 2023